Makaleler

GİRİŞ:

Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11.03.2020 tarihinde Covid-19 Corona Virüs yayılmasını engellemek ve daha fazla insana enjekte olmasının önüne geçmek hasebi ile pandemi süreci ilan edilmiştir. Dünya Sağlık Örgütü tarafından bu virüsün pandemi sürecine neden olmasının ardından ülkemizde de tedbirler alınmaya başlanmıştır. Alınan tedbirler neticesinde adli sürelerde ve yargı sürecinde de süreler durdurulmuştur. 

Gelinen aşamada, ekonomik hayatın da durması, durmaya yakın hale gelmesi sebebi ile kiraya verenler kiracılarından kira bedellerini tahsil edememişler yahut kiracılar; bir kazançlarının olmadığı gerekçesi ile kira bedeli ödemekten imtina etmişlerdir. 

Tüm bu yaşananlar, aşağıda sizlere açıklayacak olacağımız COVİD-19’un kira sözleşmelerine ve kira hukukuna etkileri isimli çalışmayı yapmayı ve sizleri bilgilendirmemizi icap ettirmiştir. 

 

COVİD-19 KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ ve PANDEMİ SÜRECİNDE KİRA HUKUKU GELİŞMELERİ :

İlk olarak, İç İşleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelge ile ülkemizde bir takım işyerleri kapatılmıştır. İç İşleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihli genelgesi ile kapatılan işyerleri; kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları ( PlayStation Kafe vs. ), her türlü kapalı çocuk oyun alanları ( AVM ve lokanta içindekiler dahil ), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA, spor salonları, güzellik merkezleri ve kuaförlerin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. 

Merak edilen ve gerek genelge ile gerek 7226 sayılı Geçiçi Kanun ile açıklığa kavuşturulmayan husus bu süreçte, faaliyetleri durdurulan işyerlerinin kira ödeme yükümlülüğünün devam edip etmeyeceğidir. İç İşleri Bakanlığı’nın genelgesi ile faaliyeti durdurulan işyerleri, kiraya verenin mecuru kullanıma hazır bulundurma borcunu yerine getirememesinden sebeple ödemezlik define konu olacaktır. İç İşleri Bakanlığı genelgesi ile faaliyeti durdurulan işyerlerinin Türk Borçlar Kanunu madde 301 kapsamında kira ödeme borcu doğmamaktadır. Çünkü, kiraya veren sözleşme gereği kiralananı kullanıma uygun halde tutamamaktadır. Bu durumda, kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmaktadır. Bu aşamada, kiraya verenlerin “ faaliyeti durdurma kararının kendilerince verilmediği” yönünde savunmaları ve iddiaları ile kira bedelini talep etmeleri dürüstlük kuralına uygun olmayacaktır. Sözleşmede ahde vefa ilkesi gereği, yaşanılan mücbir sebepten dolayı kanun koyucu tarafından, tarafların bu yaşanana katlanması beklenecektir. 

İç İşleri Bakanlığı genelgesi ile faaliyeti durdurulmayan ancak pandemi nedeni ile evinde kalan, işyerlerini açamayan, corona virüs öncesi ekonomik hayatına devam edemeyen işyerleri için ise kanun koyucu tarafından 7226 sayılı kanun ile bir takım değişiklikler getirilmiştir. Konumuz gereği sadece kira hukukuna ilişkin değişikliklere göz atacağız ve ilgili kanunun geçici ikinci maddesi şu şekildedir: 

GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.   

İlgili kanun maddesinden anlayacağımız üzere, bu kanun maddesi yalnızca işyerleri için geçerlidir. Konut kiraları için kira borcu ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Ancak 7226 sayılı kanun ile icrai işlemler 15/06/2020 tarihine dek ertelendiğinden sebeple ödenmeyen konut kirası borçlarına binaen kiraya verenler icra takibi başlatamamakta ve tahliye talep edememektedir. Normale dönüş sürecinde, adli yollar açıldıktan sonra, konut kirası alacaklıları, alacaklarını yasal yollardan takip edebileceklerdir ve konut kirası sözleşmelerini kira borcunun ödenmemesi gerekçesi ile feshederek tahliye talep edebileceklerdir. 

Kanun koyucu, pandemi sürecinde, ekonomik hayatın duruşa geçeceğini öngörerek bu madde ile kira borcunu ödeyemeyen kiracıların haklarını korumak ve mağduriyetlerini engellemek saiki içerisine girmiştir. 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine ilişkin ödenmeyen kira bedellerinden dolayı kiraya verenler kira sözleşmelerini fesh edemeyecek ve kiracılarının tahliyesini talep edemeyecektir. Ancak, bu durum, kiracıların kira ödeme borcunu ortadan kaldırmamaktadır. 

İç İşleri Bakanlığı genelgesinde faaliyeti durdurulmayan ancak pandemi süreci sebebi ile devlet büyüklerinin ve sağlık çalışanlarının tavsiyesine uyarak evinde kalıp işyerini faaliyete açmayan yahut açmış olsa dahi sosyal etkileşimin ve alış-verişin azalması sebebi ile yeteri kadar ekonomik gelir elde edemeyen işyerleri bu kanunun kapsamına girmektedir. Örnekle açıklamak gerekir ise; bir taşınmazı A şahsından depo olarak kullanım maksadı ile kiralamış olan B’nin bu süreçte kira bedellerini ödememesinden sebeple; A, B’nin kira sözleşmesini feshedemeyecek ve tahliye talebinde bulunamayacaktır. Ancak, pandemi süreci sona erdikten sonra mahrum kalmış olduğu kira alacaklarını icra takibine konu edebilecektir. Yalnızca o dönem kira borçlarının ödenmemiş olması tahliye ve fesih şartı olmayacaktır. İç İşleri Bakanlığı genelgesi ile faaliyeti durdurulan işyerleri için ise; bir mücbir sebep ve ifa imkansızlığı olmasının yanında kiraya vereninde mecuru hazır bulundurma edimini ifa edememesinden sebeple, pandemi dönemine ilişkin kira alacakları talep edilemeyecektir. 

Faaliyete devam eden işyerlerinin kira ödeme yükümlülükleri devam etmektedir. Faaliyete devam eden olarak kabul edilen işyerleri; İç İşleri Bakanlığı genelgesi ile faaliyeti durdurulmayan işyerleridir. Bu işyerlerinin her ne kadar faaliyeti devam ediyor olsa da geçici kanun maddesi gereğince 30/06/2020 tarihine dek sözleşmenin feshi ve tahliye yasağı geçerli olacaktır. Kira bedelini alamayan kiraya veren, bu süreç sona erdikten sonra kira bedelini faizi ile birlikte talep edebilecektir. 

Kiracı-Kiraya Veren arasında imzalanan kira sözleşmesi hükümlerinde mücbir sebep, beklenmedik haller, ödeme imkansızlıkları, uyarlama gibi hükümlerin var olması halinde kiracılar kira bedelini ödemekten imtina edebilecekler yahut kira bedelinin uyarlanması için dava açabileceklerdir. Kira sözleşmesinin uyarlanmasında tarafların mutabık kalamaması halinde kiracının kira sözleşmesini feshetme hakkı olacaktır. 

 

 

SONUÇ : 

•Konut kira sözleşmeleri açısından, kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğü ve kiraya verenin kiralananı hazır tutma yükümlülüğü devam edecektir.

•İşyeri kira sözleşmelerinde mücbir sebep hükmüne dayanan tarafın, uğradığı zararları somut delillerle ispat ederek sözleşmenin feshini talep etmesi mümkün olacaktır. 

•Aşırı ifa güçlüğüne dayanan kiracının, işyerinin kapatılması veya faaliyetinin kısıtlanması sebebiyle; mahkemeden geçmiş kira dönemlerini de kapsayacak şekilde kira bedellerinde indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshedilmesini talep edebilmesi mümkün olacaktır.

•01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasındaki işyeri kira bedellerinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshini ve tahliyesinin sebebi olmayacaktır. 

•İç İşleri Bakanlığı’nın genelgesi ile kapatılan işyerleri; kiraya verenin, mecuru hazır bulundurma borcunu yerine getiremediğinden sebeple ödemezlik define konu olabilecektir. 

 

Torun & Çiğil Hukuk Bürosu

Av. Ahmet Faruk ÇİĞİL